Leerstand kostet bares Geld: So berechnen Sie Ihre Leerstandskosten
In Deutschland stehen 1,9 Millionen Wohnungen leer — viele davon länger als ein Jahr. Leerstand ist kein Nullzustand: Er kostet monatlich oft mehr als die entgangene Miete. Dieser Artikel zeigt, wie Sie Ihre Leerstandskosten strukturiert berechnen, welche Risiken dabei unterschätzt werden und ab wann eine Investition zur Neuvermietung sich rechnet.
Wer eine Wohnung leer stehen lässt, hat das Gefühl, zumindest keine Kosten zu haben. Keine Mieter, keine Beschwerden, keine Handwerker. Doch dieser Eindruck täuscht — und er täuscht teuer.
Leerstand ist nicht Nullzustand. Leerstand ist ein aktiver Kostenfaktor. In Deutschland stehen laut Zensus 2022 rund 1,9 Millionen Wohnungen leer — 4,3 % des gesamten Wohnungsbestands. Viele davon länger als ein Jahr: Mehr als die Hälfte aller leerstehenden Wohnungen steht mindestens zwölf Monate leer. Der Eigentümer hat in dieser Zeit keine Einnahmen — aber sehr wohl Ausgaben.
Dieser Artikel zeigt, was Leerstand wirklich kostet, wie Sie Ihre monatlichen Leerstandskosten strukturiert berechnen und ab wann es sich lohnt, aktiv gegenzusteuern.
Was Leerstand wirklich kostet — mehr als nur entgangene Miete
Die offensichtlichste Leerstandskosten ist der Mietausfall. Aber sie ist nur die sichtbare Spitze. Darunter liegen Kosten, die unabhängig davon anfallen, ob jemand in der Wohnung wohnt oder nicht.
Nehmen Sie eine 70-m²-Wohnung mit einer ortsüblichen Kaltmiete von 800 Euro im Monat. Wenn diese Wohnung drei Monate leer steht, entgehen Ihnen zunächst 2.400 Euro Mieteinnahme. Aber dazu kommen laufende Nebenkosten, die nicht auf einen Mieter umgelegt werden können — Strom, Wasser, Müll, Heizung (Frostschutz), Hausmeister — und bei 70 m² grob 280 bis 490 Euro pro Monat ausmachen. Hinzu kommen Finanzierungskosten, wenn die Immobilie belastet ist, sowie anteilige Instandhaltung.
Für dieses Beispiel ergibt das bereits ohne Finanzierungskosten mehr als 1.000 Euro monatliche Leerstandskosten — zuzüglich der entgangenen Miete.
Die sechs Kostenpositionen beim Leerstand
Leerstandskosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:
Mietausfall: Die entgangene Kaltmiete — die größte und offensichtlichste Position.
Nicht umlegbare Nebenkosten: Grundgebühren für Wasser, Strom, Gas (Frostschutz), Müllentsorgung, Hausreinigung, Hausmeister — anfallend unabhängig vom Bewohntsein.
Finanzierungskosten: Bei laufender Immobilienfinanzierung fallen Zinsen unabhängig von der Vermietungssituation an.
Instandhaltungsrücklage: Technische Alterung und Abnutzung der Immobilie erfolgt zeitunabhängig vom Bewohntsein; Fachverbände empfehlen 7 bis 12 Euro je Quadratmeter und Jahr als Rücklage.
Versicherungsanpassung: Ab 60 bis 90 Tagen Leerstand verlangen viele Versicherer eine Meldung und erhöhte Prämien — oder schließen bestimmte Risiken aus.
Vermarktungskosten: Exposé, Besichtigungen, Maklerhonorar, Inserate — Kosten zur Beendigung des Leerstands.
So berechnen Sie Ihre monatlichen Leerstandskosten
Eine vollständige Kalkulation addiert alle Positionen nach dieser Formel:
Monatliche Leerstandskosten = Mietausfall + Nebenkosten-Trägeranteil + Finanzierungskosten + Instandhaltungsanteil + Versicherungsmehrkosten + anteilige Vermarktungskosten
Schritt-für-Schritt-Beispiel: 70 m², Kaltmiete 800 Euro, Kredit 150.000 Euro zu 4 %
Mietausfall beträgt 800 Euro pro Monat. Nicht umlegbare Nebenkosten (5 Euro/m²) summieren sich auf 350 Euro. Finanzierungskosten (150.000 Euro × 4 % ÷ 12) ergeben 500 Euro. Anteilige Instandhaltungsrücklage (10 Euro/m²/Jahr ÷ 12) kommen auf 58 Euro. Versicherungsmehrkosten schlagen mit rund 30 Euro zu Buche. Vermarktungskosten (1 Monatskaltmiete Makler, anteilig auf 3 Monate Leerstand) ergeben weitere 267 Euro.
Gesamte monatliche Leerstandskosten in diesem Beispiel: rund 2.005 Euro — für eine Wohnung, die keinerlei Mieteinnahmen generiert.
Der Havera-Leerstandsrechner erlaubt Ihnen diese Kalkulation mit Ihren eigenen Werten in wenigen Minuten.
Versteckte Risiken: Was Leerstand langfristig teurer macht
Bauschäden durch fehlende Nutzung
Eine unbewohnte Wohnung wird nicht beheizt, nicht belüftet, kaum kontrolliert. Schimmelbildung beginnt bei dauerhaft niedrigen Raumtemperaturen — der für Frostschutz typische Betrieb bei 8 Grad reicht dazu bereits aus. Frost-Rohrbrüche bei unzureichender Beheizung im Winter können schnell Schäden im fünfstelligen Bereich verursachen. Was bei bewohnter Wohnung sofort bemerkt wird, bleibt bei Leerstand oft wochenlang unentdeckt.
Versicherungsschutz-Verlust
Viele Wohngebäudeversicherungen definieren Leerstand bereits nach 60 bis 90 Tagen ununterbrochener Nichtnutzung als meldepflichtiges Ereignis. Wer dies nicht meldet, riskiert bei einem Schaden die vollständige Ablehnung der Versicherungsleistung. Ein Wasserschaden durch Rohrbruch in einer nicht gemeldeten, leerstehenden Wohnung kann zum vollständigen Entfall des Versicherungsschutzes führen.
Instandhaltungsstau
Leerstand und Instandhaltungsstau entstehen oft im Tandem. Die Bereitschaft zu investieren ist gering, wenn keine Einnahmen fließen. Doch genau dann, wenn die Wohnung wieder vermietet werden soll, fällt der aufgestaute Sanierungsbedarf auf — und muss unter Zeitdruck und damit teurer abgearbeitet werden.
Was Sie steuerlich absetzen können
Leerstandskosten sind grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich absetzbar — allerdings nur bei nachgewiesener Einkünfteerzielungsabsicht. Das bedeutet: Sie müssen aktiv versuchen, die Wohnung zu vermieten. Ohne erkennbare Vermarktungsaktivität kann das Finanzamt die Absetzbarkeit verweigern.
Absetzbar bei nachgewiesener Vermietungsabsicht:
Schuldzinsen: Die laufenden Finanzierungskosten sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
Betriebskosten: Laufende Nebenkosten, Versicherungen und Grundsteuer bleiben auch bei Leerstand abzugsfähig.
Instandhaltungsmaßnahmen: Renovierungsarbeiten, die der Wiedervermietung dienen, sind absetzbar.
Vermarktungskosten: Maklerprovisionen, Inserate und Besichtigungsaufwand zählen als Werbungskosten.
Für Eigentümer mit hohem Grenzsteuersatz reduziert die steuerliche Absetzbarkeit den realen Netto-Kosteneffekt deutlich. Liquiditätsabfluss im laufenden Monat entsteht dennoch — die steuerliche Entlastung kommt erst über die Jahressteuererklärung. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung; im Zweifel klären Sie Ihre konkrete Situation mit einem Steuerberater.
Leerstand in Deutschland: Wo Sie stehen
Der Zensus 2022 zählte bundesweit 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen — 4,3 % des Gesamtbestands (Quelle: Destatis, Zensus 2022). Der marktaktive Leerstand, also Einheiten, die tatsächlich verfügbar oder im Angebot sind, lag Ende 2024 laut CBRE-empirica-Leerstandsindex bei rund 522.000 Einheiten, entsprechend 2,2 % des Geschosswohnungsbestands.
Die regionale Spanne ist erheblich:
Freiburg, München, Frankfurt am Main: je 0,1 % Leerstandsquote — faktisch kein freier Wohnungsmarkt
Dessau-Roßlau: 7,6 %, Pirmasens: 7,3 % — struktureller Überschuss
In angespannten Märkten ist Leerstand teuer, aber kurzfristig behebbar — die Nachfrage ist vorhanden. In strukturschwachen Lagen erfordert Leerstand andere, langfristigere Strategien.
Ab wann lohnt sich aktives Gegensteuern?
Die zentrale Frage für Eigentümer lautet nicht nur: "Was kostet mein Leerstand?" — sondern: "Ab wann lohnt sich eine Investition zur Beendigung des Leerstands?"
Eine einfache Break-even-Berechnung hilft. Angenommen, Ihre Wohnung benötigt eine Renovierung von 8.000 Euro, um marktfähig zu sein, und erzielt danach 900 Euro Kaltmiete pro Monat. Ihr aktueller Leerstand kostet Sie monatlich 1.500 Euro (Mietausfall plus laufende Kosten). Die Renovierung bringt eine monatliche Verbesserung von 1.500 Euro Negativ-Cashflow auf positive Nettoeinnahmen — die 8.000 Euro amortisieren sich in deutlich unter sechs Monaten.
Als grober Orientierungsrahmen gilt: Wenn eine Renovierung weniger als zwölf Monatsnettomieten kostet und die Wohnung danach verlässlich vermietbar ist, rechnet sich die Investition gegenüber fortgesetztem Leerstand fast immer.
Was Havera für Vermieter mit Leerstand bedeutet
Leerstand ist oft das erste Signal für strukturelle Probleme in der Verwaltung oder der Wohnung selbst. Für Hausverwaltungen, die mit Havera arbeiten, werden Leerstände im Objekt-Dashboard sichtbar und können mit Fristen und konkreten Maßnahmen hinterlegt werden: Wer übernimmt die Vermarktung? Bis wann soll die Wohnung wieder vermietet sein? Welche Schritte sind bereits eingeleitet?
Für private Eigentümer bedeutet das: Wenn Ihre Verwaltung Havera nutzt, haben Sie transparenten Zugang zum Status Ihrer Einheiten — inklusive Leerstandsdauer und den daraus entstehenden Kosten.
Berechnen Sie jetzt Ihre konkreten Leerstandskosten mit dem Havera-Leerstandsrechner und treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer sachlichen Basis.
