Steuern sparen als privater Vermieter: Was Sie absetzen können
Als privater Vermieter können Sie jährlich mehrere tausend Euro Steuern sparen – doch viele der 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland verschenken bares Geld, weil sie nicht alle Abzugsmöglichkeiten kennen. Von der Absetzung für Abnutzung über Schuldzinsen bis hin zu oft übersehenen Kleinposten: Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Werbungskosten Sie geltend machen können und wo die größten Hebel liegen.
Rund 5,5 Millionen private Vermieter bewirtschaften in Deutschland 16,1 Millionen Mietwohnungen – das entspricht 64,4 % des gesamten Mietwohnungsmarkts (IW Köln 2025). Mehr als die Hälfte dieser Vermieter besitzt dabei nur eine einzige Wohnung. Was viele nicht wissen: Pro Immobilie lassen sich typischerweise zwischen 6.000 und 10.000 Euro Werbungskosten im Jahr geltend machen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine reale Steuerersparnis von 2.520 bis 4.200 Euro – Jahr für Jahr.
*Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zur allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Steuerliche Sachverhalte sind individuell verschieden. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater.*
Damit Sie keine dieser Möglichkeiten übersehen, finden Sie hier einen vollständigen Überblick über alle relevanten Abzugspositionen – inklusive der aktuellen AfA-Sätze, der 15-Prozent-Falle nach dem Kauf und einer wichtigen Gesetzesänderung zum Restnutzungsdauer-Gutachten, die seit Dezember 2025 neue Spielräume eröffnet.
Was sind Werbungskosten?
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Von diesen Einnahmen dürfen Sie alle Ausgaben abziehen, die durch die Vermietung veranlasst sind – diese Ausgaben heißen steuerrechtlich Werbungskosten (§ 9 EStG). Nur der verbleibende Überschuss wird versteuert.
Das Prinzip klingt simpel, aber die Tücke liegt im Detail: Manche Kosten sind sofort abzugsfähig, andere müssen über Jahrzehnte verteilt werden. Einige Ausgaben sind nur unter bestimmten Bedingungen absetzbar, andere gar nicht. Die folgenden Abschnitte erklären die wichtigsten Kategorien.
Absetzung für Abnutzung (AfA): der größte Hebel
Die AfA ist für die meisten Vermieter der mit Abstand größte steuerliche Hebel. Hintergrund: Immobilien nutzen sich über die Zeit ab. Das Finanzamt erlaubt Ihnen deshalb, den Gebäudewert jährlich als Werbungskosten abzuschreiben – unabhängig davon, ob Sie tatsächlich Reparaturen durchgeführt haben oder nicht.
Die aktuellen AfA-Sätze
Die Höhe der AfA richtet sich nach dem Baujahr und der Art der Immobilie:
Gebäude aus der Zeit vor 1925: 2,5 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG)
Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG)
Neubauten ab 1. Januar 2023: 3 % pro Jahr (Jahressteuergesetz 2022)
Degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % vom jeweils verbleibenden Restwert für Neubauten, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt (Wachstumschancengesetz, April 2024)
Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre für neu errichtete Mietwohnungen, die die Fördervoraussetzungen erfüllen (aktualisiertes BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025)
Wichtig: Die AfA wird stets nur auf den Gebäudewert berechnet, niemals auf den Grundstückswert. Der Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibbar.
Kaufpreisaufteilung: Wo die AfA-Basis entsteht
Wer eine Immobilie kauft, erwirbt immer beides zusammen: Gebäude und Grundstück. Da nur der Gebäudeanteil abschreibbar ist, hat die Aufteilung des Kaufpreises direkte Auswirkungen auf die Höhe Ihrer jährlichen AfA.
Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Arbeitshilfe (den sogenannten BMF-Rechner) zur Verfügung, der diese Aufteilung berechnet. Das Problem: Das Tool neigt dazu, einen hohen Bodenwert auszuweisen – und damit die AfA-Basis zu schmälern.
Ein Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro weist das BMF-Tool einen Grundstücksanteil von 43 % aus. Das ergibt eine AfA-Basis von 400.000 Euro und eine jährliche AfA von 8.000 Euro (bei 2 %). Ein unabhängiges Wertgutachten auf Basis der inversen Ertragswertmethode ermittelt hingegen einen Grundstücksanteil von nur 30 %. Das erhöht die AfA-Basis auf 490.000 Euro und die jährliche AfA auf 9.800 Euro – eine Differenz von 1.800 Euro pro Jahr, allein durch eine bessere Dokumentation der Kaufpreisaufteilung.
Die Finanzgerichte haben inzwischen mehrfach bestätigt, dass ein qualifiziertes Sachverständigengutachten gegenüber dem BMF-Tool vorrangig ist, sofern es methodisch korrekt erstellt wurde. Die Kosten für ein solches Gutachten sind ihrerseits als Werbungskosten abzugsfähig.
Restnutzungsdauer-Gutachten: AfA beschleunigen
Die gesetzlichen AfA-Sätze gehen von einer Gesamtnutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren aus. Ist ein Gebäude jedoch in einem schlechten Erhaltungszustand oder wurde es bereits erheblich genutzt, kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein. In diesem Fall darf die AfA über die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt werden – was den jährlichen Abschreibungsbetrag erheblich erhöht.
Dieses Instrument war zwischenzeitlich umstritten: Ein restriktives BMF-Schreiben aus Februar 2023 erschwerte die Anerkennung kürzerer Restnutzungsdauern erheblich. Seit dem 1. Dezember 2025 ist dieses Schreiben jedoch vollständig aufgehoben. Vermieter können nun wieder mit einem Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und damit von deutlich höheren jährlichen Abschreibungen profitieren.
Zur Illustration: Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro und dem Standardsatz von 2 % beträgt die jährliche AfA 10.000 Euro. Lässt sich gutachterlich eine Restnutzungsdauer belegen, die einem effektiven Satz von 5 % entspricht, steigt die AfA auf 25.000 Euro pro Jahr. Das sind 15.000 Euro mehr Werbungskosten – und bei einem Grenzsteuersatz von 42 % eine Zusatzersparnis von 6.300 Euro jährlich.
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Wer seine Immobilie mit einem Darlehen finanziert hat, kann die anfallenden Schuldzinsen vollständig als Werbungskosten absetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Nicht absetzbar ist hingegen der Tilgungsanteil der monatlichen Rate – dieser erhöht lediglich Ihr Eigenkapital.
Die Größenordnung ist erheblich: Bei einem Darlehen von 250.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 % fallen jährlich 7.500 Euro Schuldzinsen an. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine Steuerersparnis von 3.150 Euro pro Jahr.
Neben den eigentlichen Zinsen können Sie folgende Finanzierungsnebenkosten absetzen:
Disagio / Damnum: Wenn beim Abschluss des Darlehens ein Abschlag vereinbart wurde, ist dieser als Werbungskosten abzugsfähig
Bereitstellungszinsen: Zinsen, die während der Bauphase für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge anfallen
Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens im Zuge einer Refinanzierung der Vermietungsimmobilie grundsätzlich abzugsfähig
Achten Sie darauf, dass die Schuldzinsen klar der Vermietungsimmobilie zugeordnet werden können. Führen Sie ein separates Konto für die Immobilie – das vereinfacht die Dokumentation erheblich.
Erhaltungsaufwand, Renovierungen und die 15-Prozent-Regel
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Bei Reparaturen und Renovierungen gilt eine wichtige steuerliche Unterscheidung: Erhaltungsaufwand ist sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Herstellungskosten hingegen dürfen nur über die AfA-Laufzeit (also 33 bis 50 Jahre) verteilt abgeschrieben werden.
Als Erhaltungsaufwand gelten Maßnahmen, die die Immobilie in ihrem bisherigen Zustand erhalten oder zeitgemäß modernisieren, ohne ihr Wesen grundlegend zu verändern. Typische Beispiele: Malerarbeiten, Austausch einer defekten Heizung, Erneuerung des Bodenbelags.
Herstellungskosten entstehen, wenn Sie die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus verbessern, bisher getrennte Räume zusammenlegen oder gänzlich neue Gebäudeteile hinzufügen.
Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf
Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie geboten. Überschreiten Renovierungs- und Instandsetzungskosten in diesem Zeitraum 15 % des Nettokaufpreises (ohne Umsatzsteuer), werden sie automatisch als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eingestuft – auch wenn es sich eigentlich um typischen Erhaltungsaufwand handeln würde.
Das bedeutet: Diese Kosten sind nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen über die gesamte AfA-Laufzeit verteilt werden. Bei einem Nettokaufpreis von 300.000 Euro liegt die kritische Grenze bei 45.000 Euro. Ein neues Bad für 25.000 Euro und ein neues Dach für 28.000 Euro zusammen überschreiten diese Grenze – und aus sofort abzugsfähigen Werbungskosten werden Abschreibungen über 50 Jahre.
Planen Sie größere Renovierungen kurz nach einem Immobilienkauf, sollten Sie die 15-Prozent-Grenze unbedingt im Blick behalten und im Zweifel eine der Maßnahmen auf nach dem dritten Jahr verschieben.
§ 82b EStDV: Großreparaturen über mehrere Jahre verteilen
Wenn eine einzelne Erhaltungsmaßnahme zu einem deutlichen Einkommensspike führen würde – etwa weil eine Dachsanierung im selben Jahr wie eine Mieterhöhung oder ein hoher Arbeitslohn anfällt –, kann es steuerlich sinnvoll sein, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. § 82b EStDV erlaubt dies ausdrücklich: Größere Erhaltungsaufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.
Ein Beispiel: Eine Dachrenovierung kostet 40.000 Euro. Statt alles im Jahr der Zahlung abzusetzen, verteilen Sie den Betrag auf vier Jahre à 10.000 Euro. Das kann die Steuerprogression deutlich abflachen.
Wird die Immobilie während des Verteilungszeitraums verkauft, darf der noch nicht verbrauchte Restbetrag im Verkaufsjahr vollständig abgezogen werden.
Laufende Kosten: Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltung
Eine Vielzahl laufender Kosten rund um die Immobilie ist als Werbungskosten absetzbar:
Grundsteuer: Vollständig abzugsfähig, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt wird
Gebäudeversicherung: Feuer-, Sturm-, Leitungswasser- und Elementarschadenversicherung sind absetzbar
Haftpflichtversicherung: Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist abzugsfähig
Mietausfallversicherung: Absetzbar, da sie das Vermietungsrisiko absichert
Nicht absetzbar: Private Hausratversicherung des Vermieters – diese schützt eigenes Inventar, nicht die Vermietungstätigkeit
Hausverwaltungsgebühren: Vollständig abzugsfähig, ob für WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung
Steuerberaterkosten: Soweit auf die Einkommensteuererklärung entfallend, anteilig abzugsfähig
Rechtsanwaltskosten: Bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen oder anderen mit der Vermietung zusammenhängenden Rechtsstreitigkeiten abzugsfähig
Kontoführungsgebühren: Gebühren für ein separates Konto, das für die Immobilie genutzt wird
Betriebskosten: Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden
Fahrtkosten, Homeoffice und oft vergessene Posten
Jede Fahrt zur vermieteten Immobilie – für Besichtigungen, Handwerkerbesprechungen, Übergaben oder ähnliches – ist mit 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer absetzbar. Führen Sie ein einfaches Fahrtenbuch oder notieren Sie Datum, Anlass und Kilometerstand, um die Fahrten im Bedarfsfall belegen zu können.
Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Mietobjekte regelmäßig von zu Hause aus erledigen, können Sie die Homeoffice-Tagespauschale von 6 Euro pro Tag geltend machen, maximal jedoch 1.260 Euro pro Jahr. Voraussetzung ist, dass Sie an den entsprechenden Tagen tatsächlich zu Hause administrative Tätigkeiten für die Vermietung durchführen.
Viele Vermieter unterschätzen die Vielzahl kleiner Posten, die sich im Laufe des Jahres summieren:
Energieausweis: Kosten für die Erstellung oder Erneuerung sind absetzbar
Inserate und Vermarktung: Kosten für Wohnungsanzeigen und Exposé-Fotos bei der Neuvermietung
Maklergebühren: Nur die Gebühren für die Vermittlung eines neuen Mieters sind absetzbar – nicht die Maklercourtage beim Kauf der Immobilie
Porto und Büromaterial: Briefmarken, Druckkosten, Aktenordner für die Immobilienverwaltung
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG): Anschaffungen bis 800 Euro netto können sofort in voller Höhe abgesetzt werden
Software: Kosten für Verwaltungssoftware sind als Werbungskosten absetzbar
Kosten bei Leerstand
Steht Ihre Wohnung leer, laufen die Kosten weiter – und die gute Nachricht ist: Sie sind bei nachgewiesener Vermietungsabsicht steuerlich abzugsfähig. Das Finanzamt prüft bei längerem Leerstand, ob tatsächlich Vermietungsabsicht besteht. Als Nachweise eignen sich:
Aktive Vermarktungsmaßnahmen: Schaltung von Inseraten, Beauftragung eines Maklers
Dokumentation von Besichtigungen: Daten und Namen der Interessenten
Korrespondenz: E-Mails oder Briefe mit potenziellen Mietern
Renovierungsarbeiten: Maßnahmen, die erkennbar auf die Wiedervermietung abzielen
Besteht nachweislich Vermietungsabsicht, bleiben AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer und Versicherungen auch während des Leerstands vollständig als Werbungskosten abzugsfähig. Das gilt übrigens auch als vorab entstandene Werbungskosten vor der Erstvermietung einer neu erworbenen Immobilie.
Verbilligte Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze
Viele Vermieter überlassen Wohnungen an Kinder, Eltern oder andere Verwandte zu einem reduzierten Mietpreis. Das ist steuerlich grundsätzlich möglich – aber nur unter einer wichtigen Bedingung.
Gemäß § 21 Abs. 2 EStG gilt: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie sämtliche Werbungskosten vollständig absetzen. Liegt die Miete darunter, wird die Vermietung anteilig als unentgeltliche Nutzungsüberlassung behandelt – und entsprechend wird auch nur ein anteiliger Werbungskostenabzug gewährt.
Wichtig: Die ortsübliche Vergleichsmiete sollte regelmäßig überprüft werden, da Mietspiegel jährlich oder zweijährlich aktualisiert werden. Steigt die Marktmiete, ohne dass die Miete des Angehörigen entsprechend angepasst wird, kann der Anteil unter die 66-Prozent-Schwelle sinken – mit steuerlichen Konsequenzen.
Wie Havera Ihre Steuervorbereitung erleichtert
Den größten Verlust bei der Steuererklärung erleiden Vermieter nicht durch falsche Angaben, sondern durch vergessene Belege und unvollständige Aufzeichnungen. Über das Jahr hinweg summieren sich Kleinbeträge für Porto, Software, Fahrten und Versicherungsprämien auf Beträge, die steuerlich durchaus relevant sind – wenn man sie denn erfasst hat.
Havera unterstützt private Vermieter dabei, alle abzugsfähigen Ausgaben zentral und strukturiert zu erfassen – das ganze Jahr über, nicht erst im Januar. Belege und Dokumente sind übersichtlich abgelegt und jederzeit abrufbar, sodass Sie Ihrem Steuerberater vollständige Unterlagen übergeben können, ohne stundenlang in Ordnern zu suchen.
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